每逢汛期，朋友圈里“看海”的调侃总会如约而至。然而，当玩笑照进现实，自家小区的地下车库真的变成了“龙王殿”，静静停放的爱车惨遭“泡汤”时，留给车主的只剩闹心和揪心。
很多人第一时间会质问物业：“我交了物业费、停车费，车在你的地盘上出了事，你就得赔！”而物业方也常常感到委屈：“这是天灾，属于不可抗力，谁也预料不到，我们已经尽力了！”
那么，暴雨淹车，这锅到底该谁背？是天灾还是人祸？物业的责任边界又在哪里？今天，我们就结合几个真实的法院判例，为您层层剖析。
一、物业费≠保管费：厘清您和物业的法律关系
首先，我们需要明确一个关键概念：绝大多数情况下，业主与物业公司之间是物业服务合同关系，而非保管合同关系。
●停车费的性质
很多车主会问，我交的停车费里到底包含了什么？在法律上，这笔费用通常被认定为“车位场地使用费”和“公共区域服务费”。它涵盖了车库的清洁、照明、通风以及秩序维护，但并不等同于您将车辆全权委托给物业保管。如在黄某甲、南宁某甲公司与南宁某乙公司合同纠纷案【（2024）桂05民终2768号】中，物业合同就明确约定了服务费不包含车辆的保管费用。
●“保管”的关键是“交付”
保管合同成立的核心要件是“保管物的交付”，即您将车辆钥匙等交给对方，车辆的控制权发生转移。在车库停车的场景中，车钥匙在您自己手里，您可以随时自由取用车，车辆的实际控制权并未转移给物业。
因此，不能简单地要求物业像“贴身保镖”一样对您的车辆承担全部的保管责任。但这是否就意味着物业可以高枕无忧了呢？当然不是。
二、天灾与人祸的博弈：物业的“安全保障义务”清单
虽然不是“保管”，但物业服务合同中包含了一项至关重要的核心责任——安全保障义务。《民法典》规定，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。在暴雨面前，这项义务就像一张“考卷”，法院会逐项打分。
1、事前预防：硬件过硬，预案在先
●设施检查：排水系统是否定期清淤、检查？抽水泵等防汛设备是否能正常运转？比如在马某俊、重庆元某公司与重庆长某公司物业服务合同纠纷案【（2024）渝05民终5692号】中，法院就指出物业未能完全尽到提前检查排水系统或清淤工作的义务，存在过失。
●物资储备：防汛沙袋、挡水板等应急物资是否齐备？在沂某某物业服务有限公司、邵某君等财产损害赔偿纠纷案【(2025)鲁13民终4号】中，物业正是因为防汛物资不足，才导致了“保大舍小”的悲剧。
●经验总结：如果小区往年发生过类似水浸事件，物业就应负有更高的注意义务，采取更周全的防范措施。在某甲公司某乙公司与某丙公司某丁公司保险人代位求偿权案【（2024）闽08民终2116号】中，法院就特别提到“在小区2022年已经发生过洪灾问题之后，某己公司应当尽到更高的注意及安全管理义务”。
2、事中应对：通知有效，处置得当
●及时有效的通知：仅仅在群里发个通知，或在墙上贴张告示就够了吗？未必。通知必须及时且有效。
◆反面教材：在上述龙岩的案件中，物业工作人员晚上7点多就发现积水，却直到午夜才通知业主，耽误了宝贵的转移时间。在秦皇岛市某某物业服务有限公司与陈某丽财产损害赔偿纠纷案【（2024）冀03民终2674号】中，物业人员在暴雨中通过“大喊和挥手”的方式示警，法院认定这种方式效果欠佳，车内人员难以注意到，不属于充分的提醒。
◆正确做法：应通过微信群、电话、短信、上门敲门等多种方式，确保将风险和挪车请求传达到位。
●果断的应急处置：险情出现时，是否迅速启动应急预案？是否组织人员封堵入口、全力排水？在广州市瑞某物业管理有限公司、潘某仁等物业服务合同纠纷【（2021）粤01民终10532号】案中，物业在业主询问时竟回复“暂时没问题”，且车库的防洪闸门并未关闭，最终被法院认定存在明显过错。
3、“不可抗力”不是万能的“免责金牌”
一场特大暴雨或许属于“不可抗力”，但这并不能让物业完全免责。法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。
在张某杰与深圳市鹏某酒店有限公司保管合同纠纷案【（2013）深中法商终字第1107号】中，法院承认“20年一遇的强降雨”属于不可抗力，但酒店（停车场管理者）未能及时提醒顾客挪车，导致损失发生，依然被判承担30%的赔偿责任。
结论是：即便天灾无法避免，但因“人祸”（管理疏失）导致的损失，物业依然要买单。
三、车主的“自我修养”：别让疏忽成为损失的推手
物业有责任，车主就能高枕无忧吗？答案是否定的。作为财产的所有人，车主对自己的财产安全负有第一位的注意义务。
在三亚某某物业服务有限公司与苏某某等物业服务合同纠纷案【（2024）琼02民终1867号】中，法院明确指出，车主苏某某在气象部门已连续发布预警的情况下，未采取必要的防范措施，对车辆损失的发生存在重大过错，其疏于保管的行为也应承担相应责任。
【给车主的建议】：
1、关注天气预警：养成关注天气预报的习惯，对极端天气有心理准备。
2、留意物业通知：保持通讯畅通，及时查看业主群、公告栏等信息。
3、积极配合行动：在接到挪车通知后，若条件允许且能确保人身安全，应积极配合，及时将车辆转移至安全地带。
四、案例深度解读：看法院如何“定责”
【参考案例1】责任比例60%——预警之下仍告知“没问题”，误导业主，过错较重。
在广州市瑞某物业管理有限公司、潘某仁等物业服务合同纠纷案【（2021）粤01民终10532号】中，广州市中级人民法院认为，物业公司在收到预警后，不仅未采取有效措施，还在业主询问时作出不当安抚，存在明显过错，应承担主要责任。
【参考案例2】责任比例10%——暴雨确属不可抗力，但物业预防工作存瑕疵。
在马某俊、重庆元某公司等物业服务合同纠纷案【（2024）渝05民终5692号】中，重庆市第五中级人民法院认定暴雨属不可抗力，但物业在排水系统检查等预防工作上存在不足，需承担轻微责任。
【参考案例3】责任比例90%——“厚此薄彼”式救援，构成重大过错。
在沂某某物业服务有限公司、邵某君等财产损害赔偿纠纷案【(2025)鲁13民终4号】中，临沂市中级人民法院支持了一审判决，认定物业公司将有限的人力物力集中保护部分车库，而放任其他车库被淹，属于严重失职，应承担绝大部分责任。
【参考案例4】责任比例30%——物业未尽责，车主也有过错。
在三亚某某物业服务有限公司苏某某等物业服务合同纠纷案【（2024）琼02民终1867号】中，三亚市中级人民法院认定物业和车主双方均存在过错，根据过错程度划分了责任。
【参考案例5】责任比例20%——“喊话”式提醒效果不佳，警示义务未尽到位。
在秦皇岛市某某物业服务有限公司陈某丽财产损害赔偿纠纷案【（2024）冀03民终2674号】中，河北省秦皇岛市中级人民法院认为，物业在暴雨中采取的“喊话挥手”示警方式效果不佳，未尽到有效的安全保障义务，应承担次要责任。
五、总结：天灾无情，但责任有界
通过以上分析，我们可以得出结论：
1、责任的核心是义务：物业的责任并非源于“保管”车辆，而是源于其未能全面履行法定的“安全保障义务”。
2、结果导向，更重过程：法院不仅看车辆是否被淹这个结果，更看重物业在事前、事中、事后是否采取了与风险相匹配的、合理的、必要的防范与补救措施。
3、责任划分，看“过错”：最终的赔偿比例，是法院根据物业的过错程度、不可抗力的影响大小以及车主是否尽到自身注意义务等因素，综合裁量的结果。这是一个动态平衡的过程，而非“一刀切”。
对于广大车主而言，选择一个负责任的物业至关重要，同时在极端天气下也要提高风险意识，主动保护好自己的财产。而对于物业公司来说，与其在事后纠缠于是否“不可抗力”，不如在事前真正将应急预案和防汛措施落到实处，这才是对业主负责，也是对自己最好的保护。
（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）
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原文出自：微信公众号【法律知否】
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